Centra danych przejmują rynek nieruchomości – to dziś prawie jedna trzecia globalnych inwestycji w branży

Centra danych stały się w 2025 roku jednym z najważniejszych aktywów na globalnym rynku nieruchomości. Z najnowszego raportu inwestycyjnego wynika, że odpowiadały już za niemal jedną trzecią prywatnego finansowania, wyraźnie dystansując tradycyjne sektory, takie jak biura czy logistyka.

Rekordowy udział w globalnych inwestycjach

Jak wynika z raportu 2026 Global Investor Outlook przygotowanego przez firmę Colliers, centra danych odpowiadały za 31% całkowitego prywatnego finansowania rynku nieruchomości na świecie w okresie od pierwszego do trzeciego kwartału 2025 roku. To ponad dwukrotnie więcej niż średnia z lat 2020–2024, która wynosiła około 15%.

Dane przytoczone w raporcie pochodzą z analiz Pere Research i według tej firmy łączna wartość pozyskanego kapitału w badanym okresie sięgnęła 17,9 mld USD. Co istotne, dwa z dziesięciu największych funduszy zamkniętych w 2025 roku były bezpośrednio powiązane z rynkiem centrów danych. Największym z nich był Blue Owl Digital Infrastructure Fund III o wartości 7 mld USD, a kolejnym Principal Data Center Growth & Income Fund z kapitałem 3,64 mld USD.

USA liderem, Europa szybko nadrabia dystans

Według Colliers Stany Zjednoczone pozostają największym i najbardziej dojrzałym rynkiem inwestycji w centra danych. Jednocześnie wyraźnie przyspiesza region EMEA. Szczególnie atrakcyjne dla inwestorów są Niemcy, Holandia i Wielka Brytania, gdzie kluczowe znaczenie mają rozwinięta łączność, stabilne ramy regulacyjne oraz bliskość największych hubów technologicznych.

Silny popyt utrzymuje się w takich lokalizacjach jak Frankfurt, Londyn i Amsterdam, zaliczanych do tzw. rynków FLAPD. Jednocześnie nowe projekty coraz częściej napotykają bariery związane z dostępnością energii oraz procedurami planistycznymi.

Energia i regulacje kluczowym wyzwaniem

Colliers zwraca uwagę, że mimo rekordowego napływu kapitału sektor mierzy się z poważnymi ograniczeniami. Dostęp do energii, ograniczona dostępność gruntów oraz złożoność regulacyjna stają się czynnikami decydującymi o wyborze lokalizacji. W efekcie inwestorzy coraz częściej kierują uwagę na rynki drugiego wyboru oraz regiony wschodzące, gdzie rządy aktywnie wspierają rozwój infrastruktury cyfrowej i energetycznej. W tym kontekście raport wskazuje m.in. na rosnącą aktywność portfelową w Europie Południowej i Wschodniej, w tym w Słowacji i Polsce.

Centra danych przyciągają poważny kapitał, ale ich rozwój nie jest prosty. Dostępność energii, ograniczenia gruntowe i złożone regulacje sprawiają, że inwestorzy muszą dysponować głęboką wiedzą lokalną i długoterminową strategią – powiedział Gonzalo Martín, szef Data Centers Capital Markets EMEA w Colliers.

Lottie Tollman, odpowiedzialna za doradztwo w obszarze centrów danych w regionie EMEA, podkreśliła z kolei, że klienci poszukują dziś rozwiązań łączących odporność infrastruktury, zrównoważony rozwój oraz szybkie wejście na rynek.
Współpraca operatorów, właścicieli nieruchomości i inwestorów jest kluczowa, aby sprostać zmieniającym się wymaganiom i budować długoterminową wartość – zaznaczyła.

Znaczenie dla rynku nieruchomości

Raport Colliers pokazuje wyraźną zmianę strukturalną na rynku nieruchomości komercyjnych. Centra danych coraz częściej wypierają tradycyjne filary inwestycyjne, takie jak biura czy logistyka. Rosnące zapotrzebowanie na usługi chmurowe, sztuczną inteligencję oraz przetwarzanie danych sprawia, że infrastruktura cyfrowa staje się jednym z kluczowych aktywów długoterminowych.