Hyperscalerzy napędzają historyczny rozwój centrów danych

Popyt na centra danych w Ameryce Północnej osiągnął w pierwszej połowie 2026 roku rekordowy poziom 25 GW. Wzrost napędzany głównie przez hyperscalerów doprowadził do podwojenia zapotrzebowania rok do roku. Firma doradcza JLL wskazuje na narastający deficyt dostępnej mocy oraz rosnące wyzwania społeczne i gospodarcze.

JLL to międzynarodowa firma doradcza świadcząca profesjonalne usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Z opublikowanego raportu wynika, że obecne zapotrzebowanie jest pięciokrotnie wyższe niż dwa lata temu. Wskaźnik wolnych powierzchni w regionie utrzymuje się na poziomie zaledwie 1% trzeci rok z rzędu (i to mimo prowadzenia inwestycji budowlanych na niespotykaną dotąd skalę).

Stawki czynszów wzrosły o niemal 70% od 2020 roku, rosnąc średnio o 9% rocznie. Eksperci przewidują utrzymanie tej tendencji co najmniej do 2030 roku. Obecnie w budowie znajduje się 66 GW nowych mocy, z czego aż 95% zostało już wstępnie zakontraktowane przez najemców.

– Obserwujemy poziom popytu, który nieustannie przewyższa oczekiwania nawet rynkowych ekspertów. Rynek w zaledwie sześć miesięcy wchłonął 25 GW mocy, co wynika z agresywnej rywalizacji hyperscalerów, firm typu neocloud oraz podmiotów wyspecjalizowanych w sztucznej inteligencji o rzadkie zasoby. Prawdziwym wyzwaniem kolejnej fazy rozwoju stała się jednak akceptacja społeczna lub jej brak. Branża oraz lokalne społeczności muszą wypracować wspólną ścieżkę przynoszącą korzyści wszystkim stronom – powiedział Andy Cvengros, CEO i współzarządzający działem rynków centrów danych w USA w JLL.

Dominacja gigantów i problemy mniejszych graczy

Najwięksi dostawcy usług chmurowych generują obecnie 59% całkowitego popytu na wolne zasoby. Zjawisko to zmusza mniejsze firmy do zawiązywania partnerstw w celu zabezpieczenia jakiejkolwiek dostępnej infrastruktury. Przedsiębiorstwa rozwijające sztuczną inteligencję wynajmują moc od hyperscalerów, z kolei podmioty typu neocloud dostarczają zasoby bezpośrednio gigantom technologicznym.

Sytuacja ta silnie uderza w tradycyjny biznes. Klienci korporacyjni poszukujący zazwyczaj mocy od 500 kW do 3 MW mają ogromne trudności z rywalizacją z gigawatowymi zamówieniami składanymi przez największych graczy.

Nowa geografia inwestycji i finansowanie

Raport zwraca uwagę na rosnące napięcie wokół nowych obiektów. Chociaż 79% Amerykanów popiera przywództwo kraju w obszarze sztucznej inteligencji, to zaledwie 14% akceptuje budowę centrum danych w swoim bezpośrednim sąsiedztwie. Ten opór wymusza zmianę lokalizacji nowych projektów.

Aż 77% planowanych inwestycji powstaje na obszarach określanych jako rynki przygraniczne. Są to rejony historycznie pozbawione takich obiektów, ale bogate w energię i przyjazne dla deweloperów (na przykład zachodni Teksas, Ohio, Luizjana czy Karoliny).

– Geografia tej branży przechodzi błyskawiczną ewolucję. Bogate w energię i przyjazne dla inwestycji rynki, takie jak zachodni Teksas, Ohio, Luizjana czy Karoliny, przyciągnęły w ostatnich latach gigantyczne kapitały. W miarę przyspieszania rozwoju deweloperzy przyjmują bardziej przejrzyste podejście, współpracując ze społecznościami w celu rozwiązywania lokalnych problemów przy jednoczesnym dostarczaniu miejsc pracy, wpływów podatkowych oraz inwestycji w infrastrukturę – zaznaczył Sean Farney, Wiceprezes ds. strategii centrów danych w JLL.

Sektor cieszy się ogromnym zaufaniem inwestorów finansowych. W pierwszej połowie 2026 roku emisje obligacji związanych ze sztuczną inteligencją osiągnęły wartość 250 mld USD. Oczekuje się, że aktywność budowlana wygeneruje w ciągu najbliższych dwóch i pół roku ponad 700 mld USD długoterminowego długu.